天理时评

以我手写我心,用我们的公民权利,筑成我们新的长城!

  作者天理政论作家、时事评论员和维权志愿者。天理真名叫陈启棠,男,广东省佛山市人。是土生土长的佛山人。在全世界各大网站上用的网名ID叫“天理”。自1998年上网以来,曾任多个论社区的版主、编辑、总编辑、管理员和区长。被称为“最富有批判精神的民主斗士”,是深青首届“十大杰出网络写作者”之一。天理志愿:在自己选择良知的同时,也同时唤醒和激励更多人加入到这正义的行动中来。天理近年在社会发生的一切有影响的灾难事件中写下大量的评论文章,特别是一系列震惊中外的的维权事件中,挺身而出,无私无畏,仗义执言!

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Friday, December 03, 2010

中盟首发:房屋财产“被倒卖”公理何在?

--------见证法学“叫兽”和“地税夫人”的拙劣

【核心提示】原本一份房屋买卖协议却引发了多起诉讼官司?最终才发现,这是一场骗局!当事人提醒读者朋友们一定要擦亮眼睛,认真地辨别身边的人和事,并且能通过正常的法律的途径来维护自身的权益。

近日,泉州人陈文霞女士来到自己位于厦门思明区文兴东五里的住房,结果发现自家房屋已经被人转让卖掉了,令陈文霞非常震惊与迷惑?产权证明明还在自己手里,可是,住房却易主他人?

“好好的房子怎么说卖掉就卖掉了呢,我自己连一点风声都不知道,这实在是太可怕了!”陈文霞称,由于生意业务关系,她经常在泉州与厦门来回跑,前些年在厦门购置了房产。最近工作太忙了,她已经有两三个月没有住进厦门的房子了,如今却遭遇了自家房子被别人卖掉竟然浑然不知。

原本属于陈文霞604单元的房子居然出现了一位新房东?该房东表示,这一套房子是今年4月15日转让过户的,是从一个名叫陈慧民的女士转让过来的。

一听到“陈慧民”这个名字,陈文霞才回过神来,原来是她?事情得从三年前说起。

买卖房子引发纠纷

2007年11月,陈文霞与陈慧民签订了房屋买卖协议,陈文霞将其位于厦门思明区文兴东五里的一套房子卖给陈慧民,房子100.82平方米,总房价是105.82万元。

当时,由于该房子的产权还未满五年,如果更名过户需要多交一大笔的交易税费。由此产生的交易税费由陈慧民承担,为了节约这一笔交易税费。为了规避法律责任,双方约定先等到房子产权满五年后再办理过户手续,即等到2008年12月,房子产权满五年了,双方再办理交易登记手续。

双方约定,陈慧民先缴纳65万元给陈文霞,而陈文霞则在取得陈慧民的购房定金时把自己的房子交付给陈慧民使用。

双方还特别约定,房屋余款的40万元由陈文霞向银行贷款,利息及相关费用由陈慧民支付。在双方过户(时间未明确?)前三天,陈慧民将房屋余款45万元整(包括陈文霞的银行贷款利息)一次性交付给陈文霞。在银行贷款还清一个月内,陈文霞将房屋产权过户到陈慧民的名下,最迟的过户时间为2008年12月23日后的一个月内办理产权变更。

同时,双方在买卖协议中约定,若陈慧民不能按期向陈文霞付清购房款,或是陈文霞不能按期向陈慧民交付房产,每逾期一天,由违约方向对方支付买卖房产总价的0.05%作为违约金我。

有关陈文霞“被抵押”的事实如下

该借款合同系以讼争房产(房号603)及相邻的房号604两套房产为抵押担保,向农行申请贷款,农行给予122万元的借款额度。但银行发放的借款额度与实际借款金额是不同的。

借款清单显示借款基本是借款之后一两个月就还钱,借借还还,但借款最多时的借款金额也基本在九十万元左右,从未达到122万元。

该借款合同明确借款人是“通过自助借款方式,循环使用贷款”,所有操作均由借款人通过网上银行操作完成,方便简易。借款金额随时都可能发生变化,原一、二审在没有依据的情况下认定讼争房产担保122万元实属错误。

显然,原一、二审在无依据的情况下就认定讼争房产担保122万元是错误的。农行给予603、604两套房产的借款额度为122万元,而不是给予604一套房产122万元额度,而且陈文霞的实际借款额也不是122万元。

根据2007年10月16日陈文霞与农行签订的No.35119200700012592号《个人最高额自助借款合同》显示,农行给予相邻的604房产的最高借款额度是80万元。换句话说,陈文霞在借款最多的时候,也只要用到讼争房产(房号603)的额度10万元就可以了(当然,因为《房屋买卖协议》的约定陈慧民仍然要承担40万元的利息)。

因此,陈慧民认为其支付45万元房款,陈文霞也无法归还122万元借款、房子也会无法过户的说法纯属主观臆测,是没有依据的。因为,陈文霞借款最多时,也只要归还银行10万元就可以给房子解押,不存在无力归还的问题。况且,陈文霞还有其他的房产、店面等财产,不可能无力归还贷款,陈慧民的说法明显是不支付购房款的一个借口。

然而,就是这一个为了节省交易税费而签定的房屋买卖协议,引发了后边一系列的诉讼纠纷。

陈慧民于2009年3月6日给陈文霞发函,声称当时房产过户时间已经逾期43天,房产中介和她本人多次以电话和手机短信形式都无法与陈文霞取得联系,致使房屋买卖协议无法正常履行。同时,据房管局抵押信息查询,陈文霞的房子仍在抵押状态。因此,要求陈文霞在收到信函的5天内进行房产解押。在看到房产证原件之后,陈慧民才会将剩余房款交房屋交易担保公司后的三天内办理房产过户手续。

也就是2009年1月23日的前3天将余款交给陈文霞,也说明合同的原意就是先付钱再过户。

但是,陈文霞女士表示,由于一直没有收到陈慧民的房屋余款,她于2009年3月3日就给陈慧民发函,要求对方在过户前三天将房屋余款一次性交付,以便办理过户手续。因为按照双方2007年签订的房屋买卖协议,在双方过户前三天,陈慧民必须把房子余款45万一次性交付给陈文霞,陈文霞才可能把房子过户到陈慧民的名下!

关于房屋的交易程序,到底是陈文霞应先还清房屋的抵押贷款,还是陈慧民应先交房屋余款给陈文霞再还清房屋的银行抵押贷款呢?房屋买卖双方为此发生了冲突!

三上公堂

双方就这样在房屋过户问题上纠缠起来了…

2009年4月13日,陈慧民一纸诉状把陈文霞告上厦门思明区法院,要求解除与陈文霞2007年11月双方签订的房产买卖协议,同时要求其赔偿。陈慧民起诉的理由是,陈文霞没有在规定的时间内办理房屋交易登记手续,该房屋还没有办理还贷解押。

可是在起诉10天之后,陈慧民于4月24日要求法院变更其诉讼请求,要求陈文霞立即与其签订正式的《厦门市房地产买卖合同》并办理房屋交易登记手续,将房屋过户到陈慧民的名下。
2009年4月21日,陈慧民向思明区法院提出财产保全的申请,要求查封、冻结陈文霞价值相当于94.76万元的房产。

法院却查封与冻结陈文霞房产603室近190万价值和604室合计约300万人民币!这是为什么?陈文霞被陈慧民欠款并入住近三年还被冻结与本案无关的房屋?

陈文霞称,陈慧民未按双方签订的房屋买卖协议约定付清全部购房款,属于严重违约。房屋买卖合同一般情况下的履行顺序是,买方在合同签订后将全部购房款付清给卖方,卖方收到全部购房款后办理产权过户手续。双方买卖房屋合同履行的先后顺序应该是,陈慧民先支付剩余购房款,陈文霞收到该笔款项后向银行办理解押,解押后双方再办理房屋交易登记手续,将产权过户至陈慧民的名下。然而,陈慧民没有在约定的时间内支付余款,构成违约,应当支付违约金。

对于陈慧民不交房屋余款的原因,陈文霞分析称,这主要是受到当时房地产市场影响,2008年底到2009年初,中国的整体房价一直在下降,陈慧民可能就想赖着不交钱。到了2009年4月底,房价开始回暖了,陈慧民就以“该房屋还没有办理还贷解押”为由状告陈文霞,这从陈慧民两次起诉状就可以看出来了。

陈慧民不惜捏造陈文霞远走加拿大的骗局来躲债不履行合同!

但厦门市思明区法院、厦门市中级人民法院两级法院均判陈文霞败诉。

法院认为,陈文霞应在银行贷款(讼争房产在银行的抵押贷款)还清后一个月内,将讼争房产产权过户到陈慧民的名下,在双方过户前三天,陈慧民将房屋余款一次性支付给陈文霞。陈文霞款负有将银行贷款还清的先履行义务,只有陈文霞将银行贷款还清,才能办理论争房产产权过户手续,但是陈文霞一直没有履行,导致双方无法按合同约定时间办理讼争房产交易登记手续。陈文霞关于陈慧民应该先支付购房余款后再去解押的抗辩意见缺乏依据,不予采纳。

因此,法院判定陈文霞构成违约,应该依法办理过户登记手续,并且要支付违约金。

2010年1月,福建省高级法院受理了陈文霞的再审申请,3月份两会结束,中央政法委对该案件进行了督办。

2010年7月23日 周五,福建省高级法院召开了此案件的首次听证会。结果,由于徐国栋(厦大法学院的教授也是陈慧民的老公)的要求,省高院临时决定推迟了该听证会的举行。

房屋被违法违规违纪强制过户!

2010年1月11日,陈文霞收到厦门思明区法院的执行通知书,称关于陈文霞与陈慧民的房屋买卖纠纷案件,思明区法院作出的民事判决书已经发生法律效力,因陈文霞对该法律文书所确定的义务未能自动全部履行,权利力已经申请执行。要求陈文霞在收到通知书后立即履行法律文书所确定的全部义务。否则,法院将依法强制执行。

而陈文霞在收到法院的执行通知书之后,于1月30日给思明区法院执行庭院长以及执行官提出请求,称强烈不同意执行庭在未到陈慧民欠其房款及利息和其他欠款122多万元的情况下强制执行过户。

2010年4月2日,陈慧民给陈文霞发了一个催领购房余款通知,称由于陈文霞没有执行法院判决,思明区法院执行庭已对该房产进行强制执行,厦门市土房局3月9日也正式受理该房产产权登记变更手续了。而陈慧民应该支付给陈文霞的房产余款40万元,在扣除违约金21万多万之后,还剩余19万多元。

4月13日,陈文霞收到厦门市鹭江公证处的一份《提存通知书》,称陈慧民将应支付给陈文霞的19万多元提存至该公证处。

现在,陈文霞的房子已经被法院强制执行过户给陈慧民,并且陈慧民又将该房屋转让给其他人了。

陈文霞对此称,她自始至终都不知道自己的房屋竟然会被强制过户给陈慧民。

再次转卖陈文霞604房屋的中介,就是那个在一审为陈慧民出庭作证“先给45万再过户,与解压无关!”的张伟!如此的骗局!居然在无声无息的发生了…

我们将关注事态的进一步发展!

陈慧民电话:13850085009

中国公民维权联盟义工chunlvad在福建省厦门市的报道

2010-12-3

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